Kira Hukuku ve Zorunlu Arabuluculuk: 7445 Sayılı Kanun Sonrası Düzen

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmelerinde tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenlerken, 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk kurumu uyuşmazlıkların çözüm yolunu kökten değiştirdi.

Sözleşme Şartları ve Yazılılık

Kira sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Sözlü (kontratsız) anlaşmalar da aynı yasal korumaya tabidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman tercih edilmelidir.

Kiracının Hakları

• Mülkü sözleşmeye uygun kullanma hakkı
• Yıpranma payı dışındaki kusursuz ayıpların (rutubet, ana taşıyıcı sistem arızaları) giderilmesini isteme
• Tahsilat makbuzu / yazılı ödeme belgesi talep etme
• Sözleşmenin haklı sebeple feshi (mülkün kullanılamaz hale gelmesi gibi)

Kiraya Verenin Hakları

• Kiracının mülkü hor kullanması veya sözleşme amacına aykırı faaliyet göstermesi durumunda yazılı ihtarla tahliye davası açma
• Kira ödememe durumunda 30 gün süre vererek ihtarda bulunma, akabinde icra/tahliye
• Mülkü makul zamanlarda gösterme talebi

Depozito Güvencesi (TBK m. 342)

Depozito bedeli en fazla 3 aylık kira tutarında kararlaştırılabilir; bu sınırı aşan anlaşmalar geçersizdir. Depozito, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde ortak bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

Kiracı mülkü tahliye ettikten sonra kiraya veren 3 ay içinde bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu doğrudan iade etmekle yükümlüdür.

Mülkü Gösterme Hakkı

Kiraya veren, mülkü satmak veya yeniden kiraya vermek amacıyla makul zamanlarda gösterilmesini talep edebilir. Gün ve saatler konusunda uzlaşılamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafların çalışma saatlerini gözeterek hakkaniyete uygun bir ziyaret takvimi belirler.

Satış Durumunda Sözleşmenin Devamı

Mülkün satılması durumunda, mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile aynen devam eder. Yeni malik konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep edecekse:

• Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmelidir
• 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır
• Konut ihtiyacının gerçek ve devamlı olması şarttır

Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen 18/B maddesi gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren şu uyuşmazlıklarda doğrudan mahkemeye başvurulmadan önce arabulucuya müracaat edilmesi dava şartıdır:

• Kira uyuşmazlıkları (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)
• Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan site/apartman aidat ve yönetim ihtilafları
• Komşu hakkı uyuşmazlıkları

Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle doğrudan usulden reddedilir.

Arabuluculuk Süreci

1. Başvuru: Adliyelerdeki arabuluculuk büroları veya UYAP üzerinden başvuru yapılır.
2. Arabulucu Atanması: Listede bulunan arabuluculardan biri sisteme atanır.
3. Görüşmeler: Arabulucu taraflarla görüşerek en geç 4 hafta içinde süreci tamamlar.
4. Ücretlendirme: İlk 2 saat ücretsizdir. Süreyi aşan kısımlar asgari ücret tarifesine göre eşit paylaşılır.
5. Anlaşma: Düzenlenen "Anlaşma Belgesi", Sulh Hukuk Mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhi ile mahkeme ilamı niteliği kazanır. Uymayan tarafa karşı ilamlı icra takibi başlatılabilir.

Mazeretsiz Katılmamanın Sonucu

Sürece mazeretsiz katılmayan taraf, dava sonunda tamamen haklı çıksa dahi:

• Yargılama giderlerinin tamamını ödemeye mahkum edilir
• Lehine vekalet ücretine hükmedilemez

Süre Avantajı

Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının ortalama 18 gün gibi kısa bir sürede çözülmesini sağlayarak yargı sisteminin üzerindeki iş yükünü büyük oranda azaltmış, taraflara da süreyi ve maliyeti azaltma avantajı sağlamıştır.

Pratik İpuçları

• Mesafeli kira sözleşmesi yapın: Yazılı, taraf bilgileri tam, depozito miktarı net.
• Depozitoyu doğru hesaba yatırın: Bankada ortak hesap zorunluluğunu unutmayın.
• Kira artışını belgeleyin: TÜFE üzerinden (artış tavanı kanunda belirlidir).
• Tahliye davası öncesi arabulucu gerekir: Zaman kaybı yaşamamak için doğru kanalı seçin.
• Tüm yazışmaları saklayın: Tahliye/temerrüt ihtarnameleri PTT noter kanalıyla yapılmalı.

Detaylar Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na dayanmaktadır. Uyuşmazlık durumunda bir avukata danışmanız tavsiye edilir.