Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı: Krediden İskâna Tüm Detaylar
Arsa tapulu mu, bina tapulu mu? Banka kredi verir mi? Elektrik abonelik tarifesi nedir? 8 kritik kriterle iki rejim arasındaki gerçek fark ve geçiş süreci.
Bir gayrimenkul alım kararı verirken tapu senedi üzerindeki mülkiyet türü, ekonomik değeri ve yasal güvencenin sınırlarını doğrudan belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti kavramları, bir inşaatın gelişim evrelerini ve buna bağlı hukuki statüleri temsil eder.
Temel Fark Tablosu
| Kriter | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapı Statüsü | İnşaat tamamlanmamış | Tamamlanmış + onaylı |
| İskan Belgesi | Yok | Var (belediyeden) |
| Tapu Kütüğü Cinsi | "Arsa" | "Bina" / "Daire" |
| Mülkiyet Esası | Arsa üzerindeki pay (hisse) | Tam ve kalıcı bağımsız bölüm |
| Hukuki Nitelik | Geçici, ara durum | Kesin, kalıcı |
| Ortaklığın Giderilmesi | KMK m. 7/I — talep edilemez | Davaya konu olabilir |
| Kredi Uygunluğu | Banka çoğu zaman vermez | En yüksek teminat değeri |
| Elektrik/Su Aboneliği | Şantiye Tarifesi (yüksek) | Mesken Tarifesi (düşük) |
Neden Önemli?
Kredi ve Bankacılık
Banka kredisi kullanarak alım yapacaksanız kat irtifaklı taşınmaz ciddi bir sorundur. Bankalar iskanı olmayan yapılara kredi vermeyebilir veya katı kısıtlamalar uygular. Kat mülkiyetine geçmiş binalar ise teminat değeri en yüksek taşınmaz grubudur.
Abonelik Maliyetleri
Kat irtifaklı binalarda elektrik ve su abonelikleri yüksek maliyetli şantiye tarifesi üzerinden faturalandırılır. Mesken tarifesine geçmek için iskan zorunludur. Aylık fatura farkı küçük bir aile için yıllık binlerce TL ek maliyet anlamına gelebilir.
Ortaklığın Giderilmesi
Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi 1. fıkrası gereği ortaklığın giderilmesi davasına konu olamaz. Bu, miras paylaşımı, eşler arası ayrılık veya hisse uyuşmazlıklarında önemli bir kısıtlamadır. Kat mülkiyetine geçmiş yapılarda ise paydaşlar yasal şartlarda ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
Bina tamamlandığında cins değişikliği yapılarak kat mülkiyetine geçilir. Süreç dört aşamadan oluşur:
- Projeye Uygun Bitirme: Yapı, onaylı mimari projeye sıfır hata ile uygun şekilde tamamlanmalıdır. İmara aykırılık iskan alınmasını engeller.
- İskan (Yapı Kullanma İzni): Belediye fen işleri ve imar müdürlüğü ekipleri binayı yerinde denetler. Deprem, yangın, sığınak yönetmeliklerine uygunluk teyit edilir.
- LİHKAB Cins Değişikliği: Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendisleri Bürosu aracılığıyla binanın oturum alanı ölçülür, tapu kütüğündeki vasfı "arsa"dan "bina"ya çevrilir. LİHKAB ücreti binanın brüt metrekaresine göre hesaplanır.
- Tapu Müdürlüğü Tescili: İskan belgesi, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur. Her bağımsız bölüm için ayrı kütük sayfası açılır.
Alıcı için Pratik Soru Listesi
- Tapu senedinde cins kısmında "arsa" mı yoksa "bina/daire" mi yazıyor?
- İskan belgesi (Yapı Kullanma İzni) var mı?
- Yönetim planı tapu siciline işlenmiş mi?
- Bina iskan aldığında kim cins değişikliği masraflarını üstlenecek?
- Banka, bu mülke kredi veriyor mu? Hangi koşullarla?
Kat İrtifakı ile alım yapacaksanız sözleşmeye iskan tarihi ve cins değişikliği masraflarına dair açık hüküm eklenmesi tavsiye edilir.
