قانون الإيجارات والوساطة الإجبارية: التنظيم بعد القانون رقم 7445

بينما ينظم القانون التركي للالتزامات (TBK) الحقوق والالتزامات المتبادلة للأطراف في عقود الإيجار، فإن مؤسسة الوساطة الإلزامية التي قدمها القانون رقم 7445 قد غيرت بشكل أساسي طريقة حل النزاعات.

شروط العقد والشكل الكتابي

ليس إلزاميًا أن يتم إبرام عقود الإيجار كتابةً. تخضع الاتفاقيات الشفهية (غير المكتوبة) أيضًا لنفس الحماية القانونية. ومع ذلك، يجب دائمًا تفضيل العقد المكتوب لتسهيل الإثبات.

حقوق المستأجر

• الحق في استخدام العقار وفقًا للعقد
• طلب إزالة العيوب بخلاف البلى (الرطوبة، أعطال نظام التحمل الرئيسي)
• طلب إيصال / مستند دفع مكتوب
• إنهاء العقد بسبب مبرر (مثل أن يصبح العقار غير صالح للاستعمال)

حقوق المؤجر

• رفع دعوى إخلاء مع تحذير كتابي إذا أساء المستأجر استخدام العقار أو تصرف بما يتعارض مع الغرض من العقد
• إصدار تحذير بإعطاء مهلة 30 يومًا في حالة عدم دفع الإيجار، يليه التنفيذ / الإخلاء
• طلب إظهار العقار في أوقات معقولة

ضمان الإيداع (المادة 342 من TBK)

يمكن الاتفاق على مبلغ الإيداع بحد أقصى 3 أشهر من الإيجار؛ الاتفاقيات التي تتجاوز هذا الحد باطلة. يجب إيداع الوديعة في حساب توفير مشترك لأجل محدد بطريقة لا يمكن سحبها دون موافقة المستأجر.

إذا لم يخطر المؤجر البنك كتابيًا في غضون 3 أشهر بعد أن أخلى المستأجر العقار بأنه رفع دعوى قضائية أو بدأ إجراءات إنفاذ، فإن البنك ملزم بإعادة الوديعة مباشرة بناءً على طلب المستأجر.

الحق في إظهار العقار

يجوز للمؤجر أن يطلب إظهار العقار في أوقات معقولة لغرض بيع العقار أو إعادة تأجيره. إذا تعذر التوصل إلى اتفاق بشأن الأيام والأوقات، فإن محكمة الصلح المدنية تحدد جدول زيارات مناسبًا للظروف، مع مراعاة ساعات عمل الأطراف.

استمرار العقد في حالة البيع

في حالة بيع العقار، يستمر عقد الإيجار الحالي كما هو مع المالك الجديد. إذا طلب المالك الجديد الإخلاء على أساس الحاجة إلى السكن:

• يجب أن يرسل تحذيرًا كتابيًا إلى المستأجر في غضون شهر واحد من تحويل السند
• يجب أن يرفع دعوى إخلاء بعد 6 أشهر
• يجب أن تكون الحاجة إلى السكن حقيقية ومستمرة

الوساطة الإلزامية: 1 سبتمبر 2023

وفقًا للمادة 18 / ب المضافة إلى قانون الوساطة في المنازعات القانونية (HUAK) رقم 6325 بموجب القانون رقم 7445، اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، شرط الدعوى هو التقدم إلى وسيط قبل التوجه مباشرة إلى المحكمة في المنازعات التالية:

• نزاعات الإيجار (باستثناء الإخلاء من خلال التنفيذ الموجز)
• نزاعات رسوم الموقع / الشقة والإدارة الناشئة عن قانون الملكية المشتركة
• نزاعات حقوق الجيران

يتم رفض الدعاوى المرفوعة دون التقدم إلى وسيط مباشرة على أسس إجرائية من قبل المحكمة بسبب عدم وجود شرط للدعوى.

عملية الوساطة

1. الطلب: يتم تقديم الطلب من خلال مكاتب الوساطة في المحاكم أو عبر UYAP.
2. تعيين وسيط: يتم تعيين أحد الوسطاء المدرجين في القائمة للنظام.
3. الاجتماعات: يكمل الوسيط العملية من خلال الاجتماع مع الأطراف في غضون 4 أسابيع على أبعد تقدير.
4. الرسوم: الساعتان الأوليان مجانيتان. يتم تقسيم الأجزاء التي تتجاوز الوقت بالتساوي وفقًا لتعريفة الحد الأدنى للأجور.
5. الاتفاقية: تكتسب "وثيقة الاتفاقية" الصادرة طبيعة أمر المحكمة بأمر التنفيذ الذي سيتم الحصول عليه من محكمة الصلح المدنية. يمكن بدء إجراءات الإنفاذ ضد الطرف غير الممتثل.

عواقب عدم الحضور بدون عذر

الطرف الذي لا يحضر العملية بدون عذر، حتى لو كان على حق تمامًا في نهاية الدعوى:

• يحكم عليه بدفع جميع تكاليف التقاضي
• لا يمكن منحه أتعاب المحاماة لصالحه

ميزة الوقت

قللت الوساطة من عبء العمل على النظام القضائي إلى حد كبير من خلال ضمان حل نزاعات الإيجار في المتوسط في غضون 18 يومًا، كما أنها زودت الأطراف بميزة تقليل الوقت والتكلفة.

نصائح عملية

• قم بإبرام اتفاقية إيجار عن بعد: معلومات مكتوبة وكاملة عن الطرف، ومبلغ إيداع صافي.
• أودع الوديعة في الحساب الصحيح: لا تنسَ التزام الحساب المشترك في البنك.
• وثق زيادة الإيجار: على مؤشر أسعار المستهلك (يتم تحديد سقف الزيادة بموجب القانون).
• الوسيط مطلوب قبل دعوى الإخلاء: اختر القناة الصحيحة لتجنب إضاعة الوقت.
• احتفظ بجميع المراسلات: يجب إرسال إشعارات الإخلاء / التقصير من خلال كاتب عدل PTT.

تستند التفاصيل إلى قسم الوساطة بوزارة العدل والقانون التركي للالتزامات رقم 6098. يوصى باستشارة محام في حالة النزاع.