Tapu Harçları 2026: Satış, Bağış, Kira Şerhi, Mirasçı Tescili

Gayrimenkul transferlerinde mali yükümlülükler 492 sayılı Harçlar Kanunu ve buna bağlı (4) sayılı tarife ile düzenlenir. İşlem türüne göre değişen oranları, kimin ödediğini ve düşük beyanın ağır sonuçlarını bu yazıda derledik.

Harç Tarifeleri (4) Sayılı Tarife

İşlem	Oran	Kim öder?
Gayrimenkul Satışı	Binde 20 + Binde 20 (Toplam %4)	Alıcı + satıcı ayrı ayrı
Bağış (Hibe)	Binde 68,31 (emlak beyan değerinden az olamaz)	Sadece bağışı kabul eden
Kira Sözleşmesi Şerhi	Toplam kira bedeli üzerinden binde 6,83	Şerhi talep eden (aksi yazılmadıkça)
Mirasçı Nasbı Şerhi	Kayıtlı değer üzerinden binde 6,83	Tescili yapan mirasçı
Müşterek Mülkiyet Taksimi	Kayıtlı değer üzerinden binde 4,55	Paydaşlar arasında eşit

Beyan Edilen Bedel: Gerçek Satış Değeri

Tapu harçları beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden ödenir. Alıcı veya satıcının tapu harcını düşük göstermek amacıyla belediye rayiç değerini baz alarak gerçek dışı beyanda bulunması durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı aradaki farkı tespit eder.

Tespit Yöntemleri

• Banka kredisi tutarları: Çekilen konut kredisi miktarı, deklare edilen satış bedelinden yüksekse fark belirgin olur.
• Para transferleri: Banka havalesi veya EFT ile alıcıdan satıcıya geçen tutarlar.
• Lisanslı değerleme raporu: Yabancı veya kredili alımlarda zorunlu olan rapor karşılaştırma kaynağı oluşturur.

Düşük Beyanın Cezası

Aradaki harç farkı her iki taraftan gecikme faiziyle birlikte cezalı olarak tahsil edilir ve ayrıca %25 Vergi Ziyaı Cezası kesilir.

Döner Sermaye Hizmet Bedeli

Tapu işlemlerinde döner sermaye hizmet bedeli, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece alıcı tarafından ödenir. Bu, harçtan ayrı bir kalemdir ve tapu müdürlüğü tarafından belirlenir.

Pratik Örnek

3.000.000 TL gerçek satış değerli bir daire için:

• Alıcının ödediği harç: 3.000.000 × 0,02 = 60.000 TL
• Satıcının ödediği harç: 3.000.000 × 0,02 = 60.000 TL
• Döner sermaye: yaklaşık 1.000–1.500 TL (alıcı öder)

Aynı işlemde 1.500.000 TL beyan edilirse ve gerçek bedel tespit edilirse:

• Eksik harç (her tarafa): 30.000 TL
• Vergi ziyaı cezası: 7.500 TL
• Gecikme faizi: tespit tarihine kadar
• Toplam ek yük: ~75.000 TL +

Önemli Hatırlatmalar

• Gerçek bedel ile rayiç bedel farkı: Beyan edilen değer emlak vergisi rayiç bedelinden düşük olamaz. Düşük olursa rayiç esas alınır.
• Bağış işlemlerinde ek vergi: Bağış harç oranı satıştan yüksektir (binde 68,31). Aile içi devirlerde miras alternatifleri değerlendirilmeli.
• Kira şerhi: Uzun süreli kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirmek, kiracıyı yeni malike karşı korur. Toplam kira tutarı üzerinden binde 6,83 harç ödenir.

Güncel harç oranları Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. dijital.gib.gov.tr üzerinden işlem öncesi son tarifeyi teyit edin.