Kira Geliri (GMSI) Beyanı 2026: İstisna, Götürü vs Gerçek Gider

Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak Gelir Vergisi Kanunu’na göre vergilendirilir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi sayesinde mükelleflerin beyannameleri önceden hazırlanarak onaylarına sunulur.

Hazır Beyan: Erişim ve Süreç

Sisteme üç yoldan giriş yapılabilir:

• Vergi dairesinden alınan İnteraktif Vergi Dairesi şifresi
• İnternet bankacılığı kimlik doğrulaması
• E-Devlet şifresi

Giriş sonrası sistem, ilgili dönem için size atfedilen kira gelirlerini (özellikle stopaj kesilmiş iş yeri kiralarını) hazır olarak listeler. Eksik gelir varsa eklenir, gider yöntemi seçilir, beyanname onaylanır.

İstisna ve Beyan Sınırları

Dönem	Konut Kira İstisnası	Stopajlı İş Yeri Beyan Sınırı
2024 (Mart 2025'te beyan)	33.000 TL	230.000 TL
2025 (Mart 2026'da beyan)	47.000 TL	330.000 TL
2026 (Mart 2027'de beyan)	58.000 TL	—

Konut istisnası: Yıllık konut kira gelirinin bu tutarına kadar olan kısmı vergiden istisnadır. Üzerinde kalan kısım vergilendirilir. İstisnadan yararlanmak için bazı şartlar vardır (örn. ticari kazanç sahibi olmamak).

Gider Yöntemi: Götürü mü, Gerçek mi?

Götürü Gider Yöntemi

Brüt hasılatın %15’i (uzun yıllar bu oran %25’ti, sonra değişti — her dönem GİB tarifesine bakılmalı) doğrudan götürü gider olarak düşülür. Belge gerekmez. Basit, hızlı, ama gerçek giderleriniz fazla ise dezavantajlıdır.

Gerçek Gider Yöntemi

Mülke ait gerçek giderler düşülür. Düşülebilen kalemler:

• Asansör, mantolama, dış cephe gibi büyük onarımlar
• Kira sözleşmesi damga vergisi
• Konut için çekilen kredinin faiz kısmı
• Yıllık aidat
• Mülkiyet sigortası primi
• Amortisman (yıllık %2)
• Belediyeye ödenen emlak vergisi

Ancak, gerçek gider yöntemi seçildiğinde, bu giderlerin konut istisna tutarına isabet eden kısmı vergiden düşülemez. İndirilebilecek gider tutarı şu formülle hesaplanır:

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider × ((Toplam Hasılat − Konut Kira İstisnası) ÷ Toplam Hasılat)

Sayısal Örnek

2025 yılı için 120.000 TL yıllık konut kirası, 40.000 TL gerçek gider:

• Toplam hasılat: 120.000 TL
• İstisna: 47.000 TL → Kalan: 73.000 TL
• Düşülebilen gider: 40.000 × (73.000 ÷ 120.000) = 24.333 TL
• Vergiye tabi safi irat: 73.000 − 24.333 = 48.667 TL

Döviz Cinsinden Kira

Kira gelirleri döviz cinsinden alındıysa, tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat Türk Lirası’na çevrilir. Her ödeme için ayrı kur kullanılır; ortalama kur değil, tahsilat günü kuru geçerlidir.

Stopajlı İş Yeri Kirası

İş yeri kiralarında kiracı (ticari işletme) genellikle %20 stopaj keser. Stopaj kesilmiş iş yeri kira gelirinin belirli sınır altında kalması durumunda beyan zorunluluğu yoktur — vergi zaten stopajla kesilmiş sayılır. 2025 dönemi için bu sınır 330.000 TL'dir.

Eksik Beyanın Cezası

• Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira gelirleri için vergi ziyaı cezası (eksik verginin %50–%100’ü)
• Gecikme faizi (aylık olarak)
• Usulsüzlük cezası
• Tekrar eden ihlallerde ağır vergi cezası kapsamına girebilir

Beyan dönemleri Mart ayıdır. Hazır Beyan üzerinden e-imza veya İnteraktif Vergi Dairesi şifresi ile onaylanır. Tarih kaçırılırsa Pişmanlık Hükümleri ile beyan edilebilir.